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23 de Outubro de 2020

Análise do contrato "Built to Suit"

Publicado por Rafael Avalos Hallak
há 4 anos

O tema é tratado por Rodrigo Ruete Gasparetto, em seu livro “Built to Suit: um estudo da natureza, conceito e aplicabilidade dos contratos de locação atípicos no direito brasileiro”. O autor inicia sua obra com um breve comentário sobre o mercado imobiliário brasileiro, começando com a história do sistema de financiamento. Logo em seguida passa a tratar sobre o tema principal do livro, o contrato Built to Suit, fazendo primeiramente uma introdução sobre como a abertura do mercado brasileiro trouxe diversas empresas estrangeiras e, com elas, diversas transformações, tanto comercias, como na própria legislação.

No meio de tais novidades, surge o modelo de contrato Built to Suit. Até pouco tempo atrás, um empresário que desejasse iniciar uma nova atividade comercial, como um restaurante, por exemplo, deveria buscar um terreno próprio para construir seu estabelecimento, e só então estaria apto a exercer sua real atividade. Porém, com o desenvolvimento desta forma de operação, a primeira parte deste antigo processo é deixada de lado e, ao invés do próprio empresário construir um local para seu estabelecimento, ele aluga um imóvel construído por outro.

Contudo, é importante destacar a grande diferença entre um contrato comum de aluguel e um contrato Built to Suit. Enquanto no primeiro o locatário toma posse de um imóvel já existente para exercer suas atividades, no segundo, o imóvel em questão é produzido “sobre encomenda”. Isso quer dizer que o locatário contrata uma empresa, geralmente do ramo imobiliário ou de construção, para que esta encontre um terreno e construa um imóvel com as características necessárias para que as atividades do locatário possam ser praticadas.

Este tipo de contrato vem se popularizando, pois permitem a empresa locatária “direcionar seus recursos para investimentos concentrados em seu core business”. Essas palavras, escritas pelo autor Rodrigo Gasparetto, significam que a empresa que busca um imóvel não precisa mais exercer atividade diferente daquela que lhe é usual. Ou seja, no exemplo de um dono de restaurante, este não precisa se preocupar com a construção de um imóvel, um assunto que ele provavelmente não tem muito conhecimento. O trabalho que ele tem é somente procurar alguém especializado neste tipo de serviço e em seguida aguardar a entrega do local, podendo exercer sua real atividade em seguida.

Outro beneficio para o locatário é o fato de que ele não precisa investir grande quantia monetária de antemão. O investimento inicial, para a construção do imóvel, vem da empresa que faz a locação do mesmo. Este é outro motivo que permite a empresa locatária a focar somente em sua área de atuação, podendo utilizar este dinheiro economizado de outra forma. Isso porque, a quantia investida pela outra parte geralmente é paga com os lucros do uso do imóvel, por meio de cálculos que permitem que o valor seja dissolvido entre as parcelas do contrato.

Entretanto, essa situação envolve riscos para o locador, que investirá uma soma de dinheiro para a construção do imóvel para o locatário. Por esse motivo, é necessária certa garantia que assegurará o pagamento por parte deste último. Por isso, um tempo mínimo de permanência é condição essencial para o surgimento desta modalidade de contrato. Esse período, que geralmente é de 8 a 15 anos, serve para garantir que o locador consiga ao menos recuperar seu investimento, e é por vezes protegido inclusive por cláusula penal.

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